Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et que vous le louez, vous disposez de revenus fonciers. Si vous choisissez de déclarer vos revenus immobiliers réels à l’administration fiscale, vous pouvez déduire les charges liées à ces revenus. Si vos dépenses annuelles sont supérieures à vos revenus immobiliers, vous avez un déficit de revenus immobiliers. Dans certains cas, ce déficit peut être déduit de votre revenu annuel imposable total.

Comment tirer profit d’un déficit foncier ?

Si vous êtes propriétaire d’un logement vacant que vous mettez en location, vous devez conclure un bail emphytéotique. Sur le plan fiscal, vous devez déclarer les revenus du logement comme des revenus réels. Attention, cette déclaration est irrévocable pendant trois ans à compter de la date de la déclaration. Cette déclaration vous permet de déduire de vos revenus fonciers des charges éventuellement sous-comptabilisées dans d’autres revenus. Toutefois, il est important de noter que toutes les charges ne sont pas incluses dans les charges entraînant un déficit foncier. Certaines charges ne peuvent être utilisées que pour réduire des plus-values.

Par ailleurs, il convient de souligner le fait que vous ne pouvez pas utiliser de déficit si vous ne sélectionnez pas l’abattement financier. Si votre bien a un revenu brut inférieur à 15 000 €, vous bénéficiez automatiquement du régime des petites exonérations. Si vos dépenses dépassent encore 30 % des revenus annuels du bien, vous pouvez opter pour le régime fiscal de l’immobilier afin de déduire l’ensemble de vos dépenses. Quoi qu’il en soit, vous pouvez vous faire accompagner par un expert comme Gridky pour prendre part à la déduction d’un déficit foncier. Par l’occasion, vous profiterez d’un bilan patrimonial gratuit et d’une aide à la sélection du dispositif d’investissement le mieux adapté.

Mécanisme de sous-capitalisation

Le revenu foncier est calculé en déduisant du revenu foncier l’ensemble des charges déductibles. Si le montant de ces charges est supérieur au montant des revenus fonciers, il y a insuffisance de revenus fonciers. Dans ce cas, le montant du déficit est déduit du revenu imposable total, le montant imposable est considérablement réduit, et le bien n’est pas imposé. Si les revenus de l’année précédente sont inférieurs au déficit, celui-ci peut être reporté sur les six années de revenus bruts suivantes. Dans tous les cas, il est important de noter que si vous avez un prêt hypothécaire associé à votre bien locatif, les intérêts du prêt ne créeront en aucun cas un déficit. Pour pouvoir déduire les intérêts d’emprunt en tant que charges, vous devez d’abord déduire les intérêts d’emprunt. Si vous ne pouvez pas déduire la totalité des intérêts d’emprunt, vous pouvez les reporter sur les 10 années suivantes.

Dans le premier cas, si le résultat immobilier est positif, les autres revenus du contribuable pour l’année sont augmentés de 6.000 €. Dans le second cas, si le résultat immobilier est négatif, le contribuable déduit l’année suivante 4 000 € de déficit foncier, et 6 000 € d’intérêts d’emprunt de ses autres revenus de l’année. Pour bénéficier de ce régime fiscal, le logement doit avoir été loué pendant trois ans. Il est également important de noter que le déficit foncier n’est pas pris en compte dans le calcul du seuil de l’assiette imposable. Ce déficit peut donc être comblé par d’autres mécanismes fiscaux optionnels tels que d’autres dispositifs d’investissement immobilier défiscalisés ou des niches fiscales :

• Les logements éligibles au régime « hypothèque sur un logement ancien » ;
• Logements éligibles au dispositif Pinel Ancien ;
• Logements soumis à la méthode Marlaux.